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Média de preços dos imóveis em São Paulo (por região)

O mercado imobiliário brasileiro esta caro? – por Alberto Sassoun

Ultimamente quando se trata do mercado imobiliário brasileiro o tema principal gira em torno da recente valorização dos imóveis nas principais capitais brasileiras.

Escutamos que os preços estão fora do normal, que os valores estão exorbitantes e que estamos a caminho de uma bolha do setor imobiliário.

Em minha opinião, não estamos perto dessa hipótese.

Não estou falando que os imóveis no Brasil estão baratos, mas se olharmos de um ponto de vista mais “macro” e menos “micro”, talvez possamos entender o porquê desta maxivalorização e dimensionar o que esta dentro e o que esta acima do valor de mercado.

Quem atua no setor imobiliário tem acompanhado de perto e de maneira receosa o aumento nos valores dos imóveis sabendo que a raiz dessa elevação de preços não tem caráter meramente especulativo.

Acredito que a raiz desse aumento esta relacionada, em parte, a estabilidade econômica de nosso país nos últimos anos. Tal estabilidade possibilitou uma maior oferta de credito a um custo mais barato em função de políticas econômicas especificas e uma adequação dos mecanismos de garantia, que passaram a contar com ferramentas como os contratos com alienação fiduciária, tornando mais seguro esse tipo de operação financeira.

Ou seja, em poucos anos, digamos que menos de uma década, o mercado se deparou com uma oferta de credito imobiliário gigantesco e com tanta oferta de credito, ficou mais barato comprar do que alugar o que gerou uma superdemanda por imóveis novos.

Infelizmente essa demanda abrupta gerou outro problema, um gargalo muito grande por conta de uma serie de fatores deficitários relacionados à cadeia produtiva do setor, entre os que mais pesam estão, o aumento do custo da mão de obra e dos insumos, a burocracia e falta de infraestrutura dos órgãos públicos em acompanhar o crescimento nas solicitações de permissões e aprovações de novos projetos.

Outros fatores que também devem ser considerados são os custos de terrenos e permissões para construção nas grandes cidades (Cepac´s e Outorgas), que acompanhando o fomento da indústria imobiliária, tiveram um aumento significativo em virtude da demanda das incorporadoras por essa matéria prima essencial para o desenvolvimento imobiliário.

Quando fazemos a formatação de um novo projeto o valor final de venda do produto não vem da especulação do incorporador em razão da demanda, mas tem como base todos esses aumentos de custos e de prazos que acabam sendo repassados ao consumidor final e a prova disso se reflete através das margens de lucro por empreendimento, que continuam iguais a 5 ou até 10 anos atrás.

No meu ponto de vista estamos dentro dos valores de mercado, uma vez que a demanda continua aquecida, mesmo que em uma curva mais equilibrada, o nosso percentual de divida sobre imóveis financiados ainda é baixo e o financiamento de novos imóveis no Brasil não passa de 5% do nosso PIB, valor muito inferior a países “pares”, como México e Chile.

O mercado imobiliário brasileiro não esta caro, obviamente que na euforia dos últimos anos acabamos detectando anomalias como imóveis mal localizados ou com projetos deficitários e inadequados serem vendidos em poucas horas por valores que jamais imaginávamos, mas isso pode ocorrer em qualquer tipo de mercado e infelizmente que acaba pagando a conta são os consumidores menos informados.

Acredito que de agora em diante o mercado deve seguir uma tendência de valorização mais equilibrada, buscando uma regularização entre oferta e demanda, onde sua base de valor será definida através de seus princípios básicos como localização, valor de aluguel e liquidez do ativo.

* Alberto Sassoun é diretor de incorporações da Alianza Desenvolvimento Imobiliário.

A era dos prosumers e o marketing no mercado imobiliário

Paulo Roberto chega em casa agitado para entrar em seu computador, lugar que ficará o restante do dia. Não que não estivesse conectado antes disso, seu celular com acesso a internet não realizou nenhuma ligação, mas foi muito utilizado para falar com seus amigos, acessar informações sobre uma dúvida que teve na faculdade, e jogar no intervalo entre uma aula e outra. Conectado no computador de sua casa, Paulo automaticamente entra nos comunicadores instantâneos MSN e Skype, acessa seu site de esportes favorito e confere a última contratação de seu time. Acessa seu Facebook e vê as últimas postagens de seus amigos. Enfurecido com a péssima experiência que teve com seu novo aparelho MP3, divulga o link do produto para sua rede informando o ocorrido. 12 amigos compartilham em menos de dois minutos. Não contente, ele posta sua reclamação no site reclameaqui.com.br, cria um blog para divulgar a reclamação, grava um vídeo informando os defeitos do produto, e o divulga em todas as 9 redes sociais que participa, isto sem contar os fóruns de tecnologia que é usuário ativo. 


Descobre através de um comentário de seu amigo no Twitter, que um grande acidente acaba de acontecer em sua cidade. Em busca de mais notícias, abre seu Facebook e procura no Google. Sua televisão está desligada, Paulo assiste em média 3 horas de televisão por semana, sempre com o computador em sua frente. Não lê jornal impresso, apenas o que lhe interessa nos sites de notícia, mas é leitor assíduo de livros com diversas temáticas. Adora música, mas não compra cds, nem costuma ouvir rádio, apenas online, cria sua próprias playlists e compartilha com seus amigos.


O cenário anterior é real, e existem milhares de Paulos espalhados pelo Brasil e pelo mundo. Este é o novo consumidor que não somente o segmento imobiliário mas todos os mercados já estão enfrentando. De receptor passivo, as pessoas se tornaram consumidores ativos, ou Prosumers, termo desenvolvido pelo visionário Alvin Tofler (1980) que indica a junção de producer (produtor) + consumer (consumidor). É o novo papel do consumidor na sociedade, um perfil exigente que influencia diretamente na concepção de produtos e na postura das empresas.Para o mercado imobiliário e suas ações de marketing, perfis como os de Paulo Roberto, que já possuem ou que muito em breve terão poder de compra para adquirir a casa própria, apresentam uma mudança drástica ainda não vista pelo setor, exigindo uma nova postura e uma nova visão de mundo para os profissionais e empresários.


Como chamar a atenção deste novo consumidor com as mesmas ações de divulgação de antigamente? Como utilizar técnicas de marketing massivas? Como usar apelos vazios, conceituando produtos com slogans utilizados por todas as empresas, como “seu sonho você realiza aqui” “viva com muito conforto” “more cercado de muita natureza” e que muitas vezes não passam de uma grande mentira? Como não se preocupar com as causas ambientais ? O novo consumidor valoriza a ética, exige a utilização de valores do passado atrelado aos avanços digitais do futuro. Deseja que as marcas que consome compartilhem estes valores, e que o ajude a expressá-lo plenamente.


A mudança já começou. E frente ao cenário atual fica nítido que enfrentaremos grandes desafios. As empresas imobiliárias precisarão abrir mão de suas características enraizadas em seu DNA, como o conservadorismo, e até mesmo a falta de ética e profissionalismo. Precisarão ser mais humanas e se importar de fato com seus clientes (todos eles). A vida perfeita, a família feliz, a exagerada facilidade de compra, o bairro mascarado com outro nome para valorizar ainda mais, enfim, o novo consumidor que enfrentaremos pela frente, exige que o conto de fadas apresentado pela publicidade imobiliária, finalmente saia do papel!


Por Mariana Ferronato

Zona Leste, ótima oportunidade

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Crédito imobiliário acelera no 2º trimestre, juros ajudam

As concessões de crédito imobiliário devem ganhar maior impulso a partir do segundo trimestre, apoiadas na manutenção do baixo nível de desemprego, aumento da renda da população e crescimento da carteira de crédito dos bancos, após desempenho acima do esperado nos três primeiros meses do ano.

Os recursos concedidos pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para financiamento imobiliário atingiram 17,6 bilhões de reais no primeiro trimestre, alta de 9,9 por cento ante igual período do ano passado, informou nesta quarta-feira a associação que representa o setor no país, Abecip.

De janeiro a dezembro, foram financiadas 104,8 mil unidades pelo sistema, número cerca de 1 por cento menor em relação a um ano antes.

"O primeiro trimestre costuma ser fraco, marcado por muitos desembolsos com impostos e concentração de gastos no caso de pessoa física, além dos feriados", disse o presidente da Abecip, Octavio de Lazari Junior, acrescentando que o resultado do período superou a estimativa da própria entidade.

Se considerado apenas o mês de março, os financiamentos imobiliários cresceram 9,4 por cento, somando 6,8 bilhões de reais. Em termos de unidades, foram financiados 40 mil imóveis no mês passado, alta anual de 7 por cento.

Os números consideram apenas recursos da caderneta de poupança e excluem o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Se somado o FGTS, o volume de crédito imobiliário no primeiro trimestre foi de 26,1 bilhões de reais, equivalente a 234 mil unidades.

Apesar do desempenho acima do esperado, a Abecip manteve a previsão de que o crédito imobiliário cresça 30 por cento este ano em relação a 2011, para 103,9 bilhões de reais.

"No segundo trimestre crescerá mais e vai acelerar no segundo semestre, até chegar nos 30 por cento", afirmou Lazari.

Segundo ele, a alta dos financiamentos no patamar de 30 por cento é considerada "saudável", visto que o mercado imobiliário passa por certa desaceleração desde meados do ano passado, com as empresas priorizando a venda de estoques em vez de realizar muitos lançamentos.

"As empresas estão colocando as operações em ordem e olhando os lançamentos com mais rigor", disse.

No primeiro trimestre, o nível de inadimplência em crédito imobiliário foi de 2 por cento, em linha com o visto no fechado de 2011.

JUROS MENORES

Dentre os fatores que tendem a contribuir para o bom desempenho do crédito imobiliário ao longo de 2012, Lazari citou as rodadas de reduções nas taxas de juros por parte dos bancos, seguindo a queda na taxa Selic e a iniciativa do governo de utilizar os bancos públicos para reduzir o spread bancário.

Nesta quarta-feira, a Caixa Econômica Federal anunciou corte nas taxas de juros para financiamento imobiliário. A iniciativa da instituição, que já pratica taxas mais baixas em relação ao restante do mercado, deve ser seguida por outros bancos, segundo o presidente da Abecip.

"O espaço para reduzir (taxas de juros) está limitado porque o crédito imobiliário deixa o spread apertado, mas, com a redução da Selic, os bancos acabam pressionados a reduzir", disse ele. "Mas é certo que esses cortes vão impulsionar o crédito imobiliário este ano".

O impacto positivo, entretanto, não deve levar a entidade a revisar a estimativa para este ano. "Será uma variável a mais para melhores previsões para o crédito imobiliário em 2013 e 2014... são medidas que devem ser tomadas agora para garantir o crescimento", acrescentou.

POUPANÇA

A Abecip informou também que, em março, a poupança apresentou captação líquida positiva pela primeira vez em 2012, atingindo 2,5 bilhões de reais. Com isso, a captação líquida no primeiro trimestre alcançou 1,9 bilhão de reais.

No mês passado, o saldo das cadernetas pelo SBPE subiu cerca de 11 por cento ante março de 2011, para 337,9 bilhões de reais.

Fonte: Veja

Imóveis continuam sendo uma boa opção de investimento.

O aumento dos preços dos imóveis nos últimos anos sinaliza que eles ainda são uma boa opção de investimento. Embora as vendas venham crescendo em um ritmo menor do que o verificado em 2010, quando o mercado imobiliário experimentou o seu ápice, o aumento do valor dos imóveis superou a alta da inflação nos últimos 50 meses em São Paulo, de acordo com os dados divulgados pelo índice FipeZap. Apenas nos últimos 12 meses, a alta na capital paulista foi de 24,7%.

O diretor comercial da Requadra – empresa pioneira na retomada de incorporações residenciais no centro de São Paulo – Marcos França, explica que a compra de imóveis é, na maioria das vezes, uma excelente opção. “A valorização do imóvel tende a acompanhar, no mínimo, a inflação do período. Nunca conheci alguém que tivesse comprado um imóvel e que esse empreendimento não valorizasse ao longo do tempo”, comenta.

Um dos exemplos de sucesso dos produtos da empresa é o Jardim Paulista, um empreendimento lançado em 2009, que teve suas 256 unidades vendidas em apenas duas horas. O edifício no Baixo Augusta, o primeiro da rua Paim, foi vendido pela empresa por em torno de R$ 4,5 mil o metro quadrado, e atualmente é revendido por volta de R$ 7 mil o m². O segundo lançamento da companhia feito em 2010, chamado de Terraço Paulista, custava por volta de R$ 7 mil o m², e hoje é repassado por cerca de R$ 8 mil o m².

De acordo com Marcos França, na hora de optar pela compra de qualquer imóvel, seja para moradia ou investimento, é necessário observar alguns fatores como localização, estado do empreendimento, espaços para lazer e comodidade, que determinarão a valorização. “O comprador deve estar atento à proximidade a metrôs e a oferta de lazer e serviços no bairro. Esses pontos estão entre os mais importante na hora de adquirir um imóvel”, explica.

Fonte: Portal VGV


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Cuidados antes de alugar um imóvel.

O candidato a inquilino deve visitar o imóvel pelo menos duas vezes e verificar a sua face. De preferência, as salas e os dormitórios não devem estar voltados para o sul.
Deve também observar o seu estado e se há manchas de infiltrações, vidros quebrados, torneiras, vasos sanitários, tipo de aquecimento dos chuveiros etc.

Em seguida, saber o valor do aluguel e encargos (IPTU e condomínio) e fazer o cálculo de sua capacidade financeira, para não ter problemas futuros de atraso e se sujeitar a uma ação de despejo por falta de pagamento.

O cálculo mais comum é o de que o inquilino deve ter salário ou recebimentos, líquidos, equivalentes a três vezes o valor do aluguel e encargos.

É preciso verificar, também, se há feira no local e se isso o atrapalhará.

O barulho também é importante. A rua é barulhenta? E os vizinhos? Como é a proteção acústica do imóvel?

Se for apartamento, é interessante conversar com os porteiros, o zelador, e até mesmo com o síndico, para obter informações.

Esses cuidados são imprescindíveis, para depois não dizer que alugou “gato por lebre” ou que se tornou um “mico”. Depois de alugado o imóvel, não pode reclamar, a não ser de algum defeito que venha a aparecer posteriormente.

Nos contratos, como se sabe, há cláusula de multa pela rescisão antecipada e também, se houver algum problema no imóvel, por ocasião da entrega, o inquilino é obrigado a consertar, pois quando o recebeu, não apontou a existência de problemas. Daí a importância de examinar detalhadamente o seu estado, antes de alugá-lo.

Quando a administração da locação é entregue a uma imobiliária, ela fica como intermediária. Mas é contratada pelo locador e não pelo inquilino. Cabe a ela cobrar o inquilino e repassar o aluguel para o proprietário, depois de descontada sua taxa de administração. Quando surge qualquer problema, a administradora tenta resolvê-lo, por ser uma empresa especializada. Mas, salvo pelo seu trabalho, não responde pelo inquilino nem pelo proprietário.

A legislação sobre locação sempre tratou o locador como se fosse uma pessoa rica e o inquilino como se fosse pobre. Dessa forma, sempre procurou proteger o inquilino em detrimento do locador.

Mas a realidade muitas vezes é outra. Encontramos inúmeros casos de pessoas que fizeram economia a vida toda e investiram em imóveis e, aposentados, necessitam da renda deles para viver. Para elas, o aluguel faz muita falta.

Os locadores, para se resguardarem de problemas com o inquilino, devem de preferência dar o imóvel para uma imobiliária alugá-lo. Por ser empresa especializada no ramo, ela saberá como encontrar um inquilino, fará a sua ficha cadastral, cuidará da garantia da locação (fiador ou seguro fiança) e providenciará o contrato. Não é aconselhável a caução, que não pode ser superior a três aluguéis, porque é totalmente insuficiente no caso de inadimplência.

Caso o inquilino pretenda maior segurança ainda, deverá encaminhar os dados a um advogado da área, que examinará a ficha cadastral e fará o contrato de locação.

Os contratos devem ter a firma reconhecida em cartório, a fim de que, futuramente, ninguém possa alegar que a assinatura não é verdadeira.

Fonte: Portal VGV

Descobrindo SP: Campo Belo

Campo Belo é um bairro de classe média, localizado na zona sul de São Paulo. Nos últimos anos, ganhou uma grande quantidade de edifícios de classe média e média-alta.

História

A origem do distrito do Campo Belo está ligada à evolução da antiga Vila de Santo Amaro. Em princípio, com a inauguração em 1886 da linha férrea ligando São Paulo a Santo Amaro, a região de vastos campos e fazendas começou a ser ocupada. Uma das maiores fazendas da região pertencia a família Vieira de Morais, loteada em meados de 1903. O loteamento dessa e de outras fazendas facilitou a colonização alemã da região.

A antiga linha de trens foi substituída, em 7 de julho de 1913, por uma linha de bondes, que do trajeto anterior desviava na Rua Domingos de Morais para a Avenida Conselheiro Rodrigues Alves, seguindo pelas regiões de Indianópolis, Campo Belo, Brooklin Paulista e Alto da Boa Vista, dando origem ao que hoje são a Avenida Ibirapuera e a Avenida Vereador José Diniz.

Em 1953, a antiga Companhia Telefônica Brasileira - CTB, instalou no bairro, na Rua Vieira de Morais, uma estação telefônica que foi inicialmente denominada Santo Amaro, que, com o prefixo 61 servia toda a zona sudoeste da capital paulista. Em 1967, passou a ser chamada Estação Campo Belo, e passou a ter sucessivas ampliações, além de diversos cortes de área, que passaram a ser atendidos por novas estações telefônicas (Santo Amaro, Chácara Santo Antônio, Real Parque, Berrini, Moema e Campo Grande). Em 1995, com a substituição do equipamento da antiga central de prefixo 61, para nova central digital com prefixo alterado para 5561, foi o primeiro bairro do Brasil a ter telefones com oito dígitos. Atualmente, mais de 250 mil terminais estão instalados na estação telefônica Campo Belo. (Wikipedia)

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