Escutamos que os preços estão fora do normal, que os valores estão exorbitantes e que estamos a caminho de uma bolha do setor imobiliário.
Em minha opinião, não estamos perto dessa hipótese.
Quem atua no setor imobiliário tem acompanhado de perto e de maneira receosa o aumento nos valores dos imóveis sabendo que a raiz dessa elevação de preços não tem caráter meramente especulativo.
Ou seja, em poucos anos, digamos que menos de uma década, o mercado se deparou com uma oferta de credito imobiliário gigantesco e com tanta oferta de credito, ficou mais barato comprar do que alugar o que gerou uma superdemanda por imóveis novos.
Infelizmente essa demanda abrupta gerou outro problema, um gargalo muito grande por conta de uma serie de fatores deficitários relacionados à cadeia produtiva do setor, entre os que mais pesam estão, o aumento do custo da mão de obra e dos insumos, a burocracia e falta de infraestrutura dos órgãos públicos em acompanhar o crescimento nas solicitações de permissões e aprovações de novos projetos.
Quando fazemos a formatação de um novo projeto o valor final de venda do produto não vem da especulação do incorporador em razão da demanda, mas tem como base todos esses aumentos de custos e de prazos que acabam sendo repassados ao consumidor final e a prova disso se reflete através das margens de lucro por empreendimento, que continuam iguais a 5 ou até 10 anos atrás.
No meu ponto de vista estamos dentro dos valores de mercado, uma vez que a demanda continua aquecida, mesmo que em uma curva mais equilibrada, o nosso percentual de divida sobre imóveis financiados ainda é baixo e o financiamento de novos imóveis no Brasil não passa de 5% do nosso PIB, valor muito inferior a países “pares”, como México e Chile.
O mercado imobiliário brasileiro não esta caro, obviamente que na euforia dos últimos anos acabamos detectando anomalias como imóveis mal localizados ou com projetos deficitários e inadequados serem vendidos em poucas horas por valores que jamais imaginávamos, mas isso pode ocorrer em qualquer tipo de mercado e infelizmente que acaba pagando a conta são os consumidores menos informados.
Acredito que de agora em diante o mercado deve seguir uma tendência de valorização mais equilibrada, buscando uma regularização entre oferta e demanda, onde sua base de valor será definida através de seus princípios básicos como localização, valor de aluguel e liquidez do ativo.
* Alberto Sassoun é diretor de incorporações da Alianza Desenvolvimento Imobiliário.
Nenhum comentário:
Postar um comentário