Ultimamente quando se trata do mercado imobiliário brasileiro o tema principal gira em torno da recente valorização dos imóveis nas principais capitais brasileiras.
Escutamos que os preços estão fora do normal, que os valores estão exorbitantes e que estamos a caminho de uma bolha do setor imobiliário.
Em minha opinião, não estamos perto dessa hipótese.
Não estou falando que os imóveis no Brasil estão baratos, mas se olharmos de um ponto de vista mais “macro” e menos “micro”, talvez possamos entender o porquê desta maxivalorização e dimensionar o que esta dentro e o que esta acima do valor de mercado.
Quem atua no setor imobiliário tem acompanhado de perto e de maneira receosa o aumento nos valores dos imóveis sabendo que a raiz dessa elevação de preços não tem caráter meramente especulativo.
Acredito que a raiz desse aumento esta relacionada, em parte, a estabilidade econômica de nosso país nos últimos anos. Tal estabilidade possibilitou uma maior oferta de credito a um custo mais barato em função de políticas econômicas especificas e uma adequação dos mecanismos de garantia, que passaram a contar com ferramentas como os contratos com alienação fiduciária, tornando mais seguro esse tipo de operação financeira.
Ou seja, em poucos anos, digamos que menos de uma década, o mercado se deparou com uma oferta de credito imobiliário gigantesco e com tanta oferta de credito, ficou mais barato comprar do que alugar o que gerou uma superdemanda por imóveis novos.
Infelizmente essa demanda abrupta gerou outro problema, um gargalo muito grande por conta de uma serie de fatores deficitários relacionados à cadeia produtiva do setor, entre os que mais pesam estão, o aumento do custo da mão de obra e dos insumos, a burocracia e falta de infraestrutura dos órgãos públicos em acompanhar o crescimento nas solicitações de permissões e aprovações de novos projetos.
Outros fatores que também devem ser considerados são os custos de terrenos e permissões para construção nas grandes cidades (Cepac´s e Outorgas), que acompanhando o fomento da indústria imobiliária, tiveram um aumento significativo em virtude da demanda das incorporadoras por essa matéria prima essencial para o desenvolvimento imobiliário.
Quando fazemos a formatação de um novo projeto o valor final de venda do produto não vem da especulação do incorporador em razão da demanda, mas tem como base todos esses aumentos de custos e de prazos que acabam sendo repassados ao consumidor final e a prova disso se reflete através das margens de lucro por empreendimento, que continuam iguais a 5 ou até 10 anos atrás.
No meu ponto de vista estamos dentro dos valores de mercado, uma vez que a demanda continua aquecida, mesmo que em uma curva mais equilibrada, o nosso percentual de divida sobre imóveis financiados ainda é baixo e o financiamento de novos imóveis no Brasil não passa de 5% do nosso PIB, valor muito inferior a países “pares”, como México e Chile.
O mercado imobiliário brasileiro não esta caro, obviamente que na euforia dos últimos anos acabamos detectando anomalias como imóveis mal localizados ou com projetos deficitários e inadequados serem vendidos em poucas horas por valores que jamais imaginávamos, mas isso pode ocorrer em qualquer tipo de mercado e infelizmente que acaba pagando a conta são os consumidores menos informados.
Acredito que de agora em diante o mercado deve seguir uma tendência de valorização mais equilibrada, buscando uma regularização entre oferta e demanda, onde sua base de valor será definida através de seus princípios básicos como localização, valor de aluguel e liquidez do ativo.
* Alberto Sassoun é diretor de incorporações da Alianza Desenvolvimento Imobiliário.
